INSTALLAZIONE RIPETITORE SUL LASTRICO SOLARE: MAGGIORANZA O UNANIMITA’ DEI VOTI?

L’installazione di ripetitori sul lastrico solare di un’abitazione è diventata questione sempre più frequente nelle dinamiche condominiali. Particolare e oggetto di pronunce della Corte di Cassazione, è, però, il caso del ripetitore installato per godimento di terzi e non per uso del condominio.

Sul punto, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite si è espressa recentemente con una pronuncia in merito alla votazione da parte del condominio sull’installazione del ripetitore sul lastrico solare per uso del terzo.

La sentenza n. 8434/2020 ha infatti disposto che la collocazione sul lastrico solare di un ripetitore ad uso da parte di terzi, non comporta l’unanimità dei consensi, ma la maggioranza dei condomini, se non ha durata superiore a nove anni. Per essere valida, la deliberazione dev’essere infatti approvata dalla maggioranza degli intervenuti. La ratio di tale statuizione trova la sua ragion d’essere nella qualificazione data al tipo di contratto instaurato tra il condominio e il terzo.

Occorre in primo luogo precisare che l’orientamento sopra menzionato esclude che l’installazione del ripetitore possa configurarsi come innovazione, in quanto l’innovazione rappresenta un atto di straordinaria amministrazione realizzato al fine di migliorare l’uso di parti comuni del condominio. In tal caso, il condominio non gode dell’utilizzo del ripetitore e pertanto non ricava alcuna utilità da tale installazione, che invece, rappresenta un diritto esercitato esclusivamente dal terzo che stipula il contratto col condominio. Sul terzo incombe, infatti, l’onere di sostenere le spese relative all’utilizzo del lastrico.

Fatta tale precisazione, la Corte si è espressa in merito alla qualificazione contrattuale più adeguata del rapporto ed ha ritenuto che “se un ripetitore di segnale può considerarsi un bene immobile e più precisamente una costruzione, l’interesse del proprietario di un lastrico solare di concedere ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi un ripetitore per un certo tempo, con il diritto per il cessionario di mantenerne la disponibilità ed il godimento e asportarlo alla fine del rapporto, può realizzarsi sia tramite un contratto ad effetti reali che ad effetti obbligatori”. Ne consegue che, se le parti hanno inteso attribuire effetti reali all’accordo concluso, lo schema negoziale di riferimento sarà un contratto costitutivo di un diritto di superficie, da approvare all’unanimità dei condomini.

La previsione dell’unanimità dei consensi trova la sua ragion d’essere nel fatto che gli atti che dispongono la costituzione di un diritto reale altrui, incidono immediatamente sulla sfera giuridica dei contraenti e pertanto sarà necessario il raggiungimento di un consenso assoluto.

Qualora, invece, si concepisca il rapporto stabilito come contratto avente effetti obbligatori, si sarà in presenza di un contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con cui il proprietario di un’area concede ad altri il diritto personale di edificarvi, di godere e disporre dell’opera per l’intera durata del rapporto, con obbligo di rimuoverla al termine. Il diritto personale di godimento ha origine da prestazioni reciproche, e, dunque, solo al momento della loro esecuzione si produrranno gli effetti del contratto. La Corte ha considerato con maggior favore tale seconda qualificazione, posto che, trattandosi di una concessione di un fondo specifico, quale il lastrico solare, e non generico, l’accordo realizzato sarebbe più propriamente inquadrabile nel contratto ad effetti obbligatori. In tal caso, data la natura della concessione ad aedificandum, il rapporto sarebbe assimilabile ad una sorta di locazione, dove il concessionario acquista un diritto personale di godimento relativo ad una costruzione specifica.

Se si considerasse il contratto quale accordo costitutivo un diritto reale di superficie, bisognerebbe tener conto della generalità del fondo altrui su cui dovrà essere realizzata la costruzione. Per essere più precisi, infatti, nel caso in questione, non si è in presenza di una vera e propria costruzione, ma di un’installazione avente carattere temporaneo collocata solamente su un fondo specifico altrui.

Accolta, dunque, la seconda impostazione con maggior favore e facendo salva la possibilità per le parti di attribuire al rapporto sia effetti reali sia obbligatori, l’unanimità dei consensi è esclusa per il contratto atipico di concessione ad aedificandum, per il quale è sufficiente la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, posti gli effetti obbligatori del medesimo.

L’unanimità sarà invece prevista anche per tale tipo di contratto solamente se la relativa durata del rapporto sia convenuta per più di nove anni.