FESTE IN CONDOMINIO IN EPOCA COVID: LIMITI, DIVIETI, PRECAUZIONI

Non è raro che, dopo un lungo periodo di “reclusione forzata” causata dall’emergenza sanitaria, con l’arrivo dell’estate i condomini decidano di organizzare feste nelle proprietà esclusive o sul lastrico comune. Purtroppo, il Covid-19 non è scomparso e i party privati – che possono costituire proprio l’occasione per essere contagiati dal virus – dovrebbero essere limitati all’ambito familiare. In ogni caso, si deve tenere conto dei limiti previsti dalle norme di natura contrattuale del regolamento di condominio, nonché delle regole previste dalle normative a tutela dei rapporti di vicinato.

 

LE FESTE SUL LASTRICO SOLARE COMUNE

Il giardino o il lastrico solare comune possono rappresentare un’ottima soluzione per i condomini che vogliono svolgere attività fisica o prendere il sole, a condizione che siano regolamentati gli accessi ad un numero di soggetti che permetta il reale mantenimento delle distanze di sicurezza tra le persone (mt. 1-1,5).

Si deve, però, escludere la possibilità di organizzare feste negli spazi comuni o sulla copertura del caseggiato perché, in primo luogo, verrebbe inevitabilmente violato il divieto di assembramento previsto dalla normativa anti-Covid-19.

Queste misure sono obbligatorie per tutti i condomini, i quali possono continuare a fruire delle parti comuni solo compatibilmente con il rigoroso rispetto delle misure anti-contagio, imposte da una normativa di ordine pubblico destinata a prevalere sulla normativa condominiale.

Naturalmente, la festa non potrebbe svolgersi neppure laddove una norma del regolamento consenta invece l’accesso alla copertura condominiale a tecnici incaricati della manutenzione degli impianti (ed esclusivamente per il tempo necessario allo svolgimento delle opere).

In ogni caso, l’amministratore – anche per evitare conseguenze penali – dovrà rendere inaccessibili i lastrici comuni non calpestabili o non fruibili secondo le ordinarie norme di sicurezza (ad esempio, privi di parapetto o che abbiano protezioni contro la caduta non corrispondenti alle vigenti normative).

A tale proposito, sembra utile ricordare che è valida e non viziata da eccesso di potere la decisione dell’assemblea condominiale che, per preservare la sicurezza dei condomini, impedisce alla collettività condominiale l’accesso al lastrico condominiale privo di parapetto conforme al regolamento edilizio comunale (Trib. Milano, sent. 13 settembre 2019, n. 8230).

 

GLI INCONTRI CON PARENTI E AMICI

È vero che, attualmente, sono ammesse le visite in casa anche agli amici, oltre che ai congiunti, ma gli incontri devono avvenire sempre nel rispetto del buonsenso e delle misure di sicurezza.

Il numero esatto di persone che possono ritrovarsi all’interno dell’abitazione e nelle relative pertinenze non è indicato, ma lasciato al buonsenso dei cittadini. Stabilire un numero preciso sarebbe, oltretutto, inutile e illogico: questo dipende dall’ampiezza dello spazio in cui ci si ritrova e, quindi, dalla possibilità o meno di rispettare il distanziamento sociale.

Gli incontri casalinghi, sia tra amici che tra parenti, devono avvenire con cautela, rispettando il distanziamento e indossando la mascherina (che, in alcune regioni, è ancora obbligatoria anche all’aperto).

È ammesso, quindi, invitare fidanzati e amici, ma non si possono organizzare feste o assembramenti di altro genere.

Qualora l’incontro sia organizzato in giardini o ampie terrazze a livello, non dovrebbero in primo luogo mancare dispenser con soluzioni idroalcoliche per l’igiene delle mani degli ospiti, collocati in punti ben visibili all’entrata dell’appartamento e richiedendo agli intervenuti di frizionarsi le mani già in ingresso.

Tutti gli indumenti e gli oggetti personali dovrebbero poi essere preferibilmente posti dentro le borse personali o – quanto meno – sarebbe opportuno mettere a disposizione degli ospiti sacchetti o contenitori separati ove riporre i propri effetti.

Si dovrebbe inoltre chiedere agli invitati di non stazionare nelle parti comuni e di accedere all’appartamento in modo scaglionato, utilizzando l’ascensore una alla volta.

 

IL “MEGA-PARTY”

Resta assolutamente vietato organizzare feste private con numerosi invitati (condomini o no), che – evidentemente – comportano l’assembramento di persone e, quindi, il rischio del mancato rispetto delle distanze.

Del resto, le fonti istituzionali raccomandano il distanziamento sociale come una delle più incisive misure di contenimento dell’epidemia. Questa indicazione, nel corso di una festa con numerosi ospiti, magari con danze e canti che proseguono fino alle prime ore del mattino, verrebbe totalmente disattesa. Oltretutto, qualora tra gli invitati vi fossero estranei al condominio, il condomino-organizzatore favorirebbe l’ingresso o lo stazionamento negli spazi comuni (ad esempio, sulle scale) di un numerose persone (magari prive di mascherine), creando le condizioni di un ravvicinato e vietato contatto diretto con gli altri condomini.

Quanto sopra, vale a maggior ragione se la festa si sviluppa in area verde a distanza ravvicinata dal vialetto d’ingresso del caseggiato.

 

IL RUMORE INTOLLERABILE

I condomini e loro familiari conviventi (che non devono mantenere il distanziamento interpersonale neppure nei luoghi pubblici o aperti al pubblico) sono certamente liberi di “svagarsi” all’interno della propria abitazione, organizzando anche “festicciole ristrette”, ma non possono pensare di produrre immissioni intollerabili con cori eccessivi o stereo ad alto volume.

Invero, come prevede l’art. 844 cod. civ., il proprietario di un fondo non può impedire i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino se non superano la normale tollerabilità.

In particolare, ai fini della valutazione del limite di tollerabilità delle immissioni acustiche, la giurisprudenza utilizza il c.d. criterio comparativo, che assume come punto di riferimento il “rumore di fondo” della zona (vale a dire quel complesso di suoni di origine varia – e non identificabile – continui e caratteristici della zona, sui quali si innestano, di volta in volta, rumori più intensi).

Tale criterio consiste nel confrontare il livello medio del rumore di fondo con quello del rumore rilevato nel luogo soggetto alle immissioni, al fine di verificare se sussista un incremento non tollerabile del livello medio di rumorosità.

A tale proposito, secondo la giurisprudenza il rumore si deve ritenere intollerabile allorché, sul luogo che subisce le immissioni, si riscontri un incremento dell’intensità del livello medio del rumore di fondo di oltre 3 decibel (Cass. civ., Sez. II, sent. 6 febbraio 2020, n. 2757).

Questo valore viene solitamente considerato il limite massimo accettabile, tenendo conto di tutte le circostanze del caso concreto; inoltre, è stato riconosciuto anche dai giudici quale “valido ed equilibrato parametro di valutazione” per un idoneo contemperamento delle opposte esigenze dei proprietari.

Se i rumori molesti non rappresentano un evento episodico, il condomino danneggiato dalle immissioni intollerabili è legittimato a chiedere al giudice civile di inibire al vicino la prosecuzione della sua attività e di ordinare a suo carico il risarcimento dei danni, anche non patrimoniali.

È bene, però, ricordare che il danno non patrimoniale subìto in conseguenza di immissioni di rumore superiore alla normale tollerabilità non può ritenersi comunque sussistente, atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno risarcibile con la lesione del diritto (come quello al normale svolgimento della vita familiare all’interno della propria abitazione ed alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane) ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, per il quale non vi è copertura normativa (Cass. civ., Sez. II, 18 luglio 2019, n. 19434).

In ogni caso, prima dell’azione ordinaria innanzi al giudice può essere chiesto un provvedimento d’urgenza per far cessare immediatamente le molestie dei festaioli abusivi.

Naturalmente, si deve altresì considerare che l’organizzazione di feste familiari “notturne” non è possibile ove una clausola di natura contrattuale del regolamento imponga l’assoluto divieto di arrecare disturbo ai vicini con rumori di qualsiasi natura (ad esempio, dalle ore 20,00 alle ore 8,00).

Tale prescrizione, nel vietare semplici “rumori” che rechino “disturbo”, è ben più restrittiva di quella posta dall’art. 844 c.c., che richiede la dimostrazione del superamento della soglia della tollerabilità delle emissioni rumorose. Ne consegue che, in presenza di siffatte restrizioni regolamentari, la liceità o meno dell’immissione deve essere determinata non sulla base della norma civilistica generale (art. 844 c.c.), ma alla stregua del criterio di valutazione fissato dal regolamento di condominio.

 

STEREO “A PALLA” E DISTURBO DELLA QUIETE PUBBLICA

Anche per le feste a carattere familiare o negli incontri con amici e parenti non è possibile alzare eccessivamente il volume dello stereo atteso che, in caso contrario, si può arrivare a commettere il reato previsto dall’art. 659 c.p.  (“Disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone”), secondo cui “Chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a € 309”.

La configurabilità del reato è realizzata solo a determinate condizioni: infatti, affinché sussista la contravvenzione di cui all’art. 659 c.p. con riferimento ad attività che si svolge in ambito condominiale, è necessaria la produzione di rumori idonei ad arrecare disturbo o a turbare la quiete e le occupazioni non solo degli abitanti l’appartamento sovrastante o sottostante, ma di una più consistente parte degli occupanti il medesimo edificio.

È importante notare che l’effettiva idoneità delle emissioni sonore ad arrecare pregiudizio ad un numero indeterminato di persone costituisce un accertamento di fatto rimesso all’apprezzamento del giudice di merito, il quale non è tenuto a basarsi esclusivamente sull’espletamento di specifiche indagini tecniche, ben potendo fondare il proprio convincimento su altri elementi probatori in grado di dimostrare la sussistenza di un fenomeno in grado di disturbare oggettivamente la pubblica quiete (Cass. pen., Sez. III, 16 dicembre 2019, n. 50772).

 

IL “PROBLEMA” DELLE GRIGLIATE

Anche se la festa avviene tra familiari con pochi inviatati e nel rispetto delle misure anti-contagio, l’utilizzo del barbecue per le tipiche grigliate estive non deve risultare sgradito e dannoso per gli altri condomini, le cui abitazioni possono essere invase da fumi e odori dei vicini.

Se il barbecue utilizzato è costituito da un manufatto in muratura con annesso comignolo dovrà essere qualificato come “forno” e, conseguentemente, risulta applicabile l’art. 890 c.c. per il quale, per la costruzione di forni o camini nei pressi dei confini, si devono osservare le distanze stabilite dai regolamenti comunali o, in mancanza, adottare le distanze sufficienti ad evitare pericoli alla solidità, salubrità e sicurezza. Ciò comporta che, per gli anzidetti manufatti, vige una presunzione assoluta di nocività o pericolosità, superabile solo con l’adozione degli opportuni accorgimenti, naturalmente variabili in base alle situazioni concrete (Cass. civ., Sez. II, sent.  20 giugno 2017, n. 15246).

Per evitare conflitti, non resta allora che contenere al massimo le conseguenze dell’uso di tali apparecchi che, anche se “mobili”, devono rispettare la normativa sulle immissioni, nonché le norme sulle distanze e le eventuali rigorose prescrizioni contenute nei regolamenti comunali e condominiali.

Come è stato precisato, i fumi e gli odori provenienti dal barbecue, vista la vicinanza e le immissioni che la cottura è in grado di sviluppare, sono idonee a provocare un sensibile disturbo e disagio in un’abitazione privata e contribuiscono a deprimervi la qualità della vita, rendendo quindi applicabile la fattispecie di cui all’art. 844 c.c. (G.d.P. Torino, 10 giugno 2010).

Tale disposizione precisa, tra l’altro, che le immissioni di fumo provenienti dal fondo del vicino, non possano superare la normale tollerabilità.

Non è necessario, però, aver provocato direttamente un danno, in quanto basta l’attitudine stessa dei fumi ad essere molesti. In ambito giudiziale, tale situazione non deve necessariamente essere accertata mediante perizia, ben potendo il giudice, secondo le regole generali, fondare il proprio convincimento su elementi probatori di diversa natura (come eventuali dichiarazioni testimoniali di coloro che siano in grado di riferire caratteristiche ed effetti delle emissioni prodotte).

Si deve considerare, poi, che l’azione può essere esperita sia dal o contro il condomino, ma anche dal o contro l’inquilino.

In ogni caso, se le immissioni sono insopportabili e frequenti il giudice può condannare il condomino proprietario del barbecue non solo all’adozione di misure idonee ad evitare immissioni sul fondo del vicino, ma anche al ristoro dei pregiudizi non patrimoniali subiti dal danneggiato (e non solo se è sorto un danno biologico, ma altresì se vi è stata, ad esempio, la lesione del diritto alla vivibilità della propria abitazione, la cui prova può essere fornita dal danneggiato anche mediante presunzioni, sulla base delle nozioni di comune esperienza).

L’accertata esposizione ai fumi intollerabili, però, non costituisce di per sé prova dell’esistenza di un danno alla salute, la cui risarcibilità è subordinata all’accertamento dell’effettiva esistenza di una lesione fisica o psichica.

In ogni caso, prima di “mettersi all’opera” è necessario leggere attentamente il regolamento di condominio, che può contenere una norma di natura contrattuale (accettata da tutti i condomini nei rogiti) che vieta espressamente l’uso di barbecue o lo impedisce indirettamente, vietando la cottura di cibi negli spazi pertinenziali privati.

Se tali disposizioni esistono, è irrilevante che le immissioni di fumo siano tollerabili: infatti, le grigliate sono di fatto proibite (anche al conduttore) e ogni condomino può pretendere, anche giudizialmente, il rispetto del regolamento.